Zur Umsatzsteuer optieren – Was bedeutet das und für wen kann es Sinn machen?
Generiert ein Steuerpflichtiger steuerfreie Umsätze, dann ist er in den meisten Fällen nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt. Das ist besonders bei Vermietung und Verpachtung ärgerlich, weil hier – durch beispielsweise hohe Instandhaltungskosten – häufig entsprechend viel Vorsteuer anfällt. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber die Option gem. § 9 UStG eingeführt.
Was steckt hinter der Option der Umsatzsteuer bei Vermietung?
Wird ein Grundstück, Haus oder eine Wohnung vermietet, sind diese Einnahmen in der Regel umsatzsteuerfrei gemäß § 4 Nr. 12 a UStG. Das bedeutet, es muss weder Umsatzsteuer abgeführt noch Vorsteuer abgezogen werden.
Durch die Option der Umsatzsteuer besteht die Möglichkeit, auf diese Umsatzsteuerbefreiung zu verzichten. Das bedeutet: Der Vermieter müsste dann Umsatzsteuer vereinnahmen und dürfte dafür auch Vorsteuer abziehen.
Hinweis: Wird bereits die Kleinunternehmerregelung in Anspruch genommen, so kann die Option zur Umsatzsteuer gem. § 9 UStG nicht wahrgenommen werden. Auch Land- und Forstwirte sind von dieser Option ausgenommen.
Damit man überhaupt zur Umsatzsteuer optieren kann, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
- Die Vermietung muss an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen erfolgen (§ 9 Abs. 1 UStG).
- Der Mieter darf das Grundstück nur für Umsätze verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (§ 9 Abs. 2 UStG).
Um die Voraussetzungen zu veranschaulichen, hier ein praxisorientiertes Beispiel:
Beispiel – Option Umsatzsteuer
Ein Steuerpflichtiger vermietet drei Wohnungen und möchte bei Möglichkeit optieren. Die Wohnung im Erdgeschoss (EG) vermietet er an einen Elektrohandel, die im Obergeschoss (OG) an eine Arztpraxis und die im Dachgeschoss (DG) an ein Ehepaar.
Wohnung im Erdgeschoss: Ein Elektrohandel zählt als Unternehmer, der die Räume für sein Unternehmen nutzt. Zudem führt das Unternehmen nur Umsätze aus, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.
- Für die Wohnung EG kann zur Umsatzsteuer optiert werden.
Wohnung im Obergeschoss: Eine Arztpraxis wird zwar als Unternehmer gewertet, der die Räume für sein Unternehmen nutzt, jedoch führt er keine zum Vorsteuerabzug berechtigten Umsätze aus.
- Für die Wohnung OG kann nicht zur Umsatzsteuer optiert werden.
Wohnung im Dachgeschoss: Ein Ehepaar ist kein Unternehmer.
- Für die Wohnung DG kann nicht zur Umsatzsteuer optiert werden.
Folglich kann der Steuerpflichtige nur für die Wohnung im Erdgeschoss zur Umsatzsteuer optieren. Dafür ist es nicht notwendig, dass das gesamte Haus die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt. Die Option der Umsatzsteuer kann auch nur für einzelne Leistungen angewendet werden.
Neben der Option zur Umsatzsteuer bei Vermietung gibt es auch noch andere Umsätze, die den § 9 UStG in Anspruch nehmen können, zum Beispiel Umsätze aus Wertpapieren, Optionsgeschäften, Geschäftsanteilen oder Geldforderungen, sowie beim Verkauf von Gewerbeimmobilien und Erbpachtgrundstücken.
Gibt es eine Bindungsfrist bei der Option zur Umsatzsteuer?
Im Gegensatz zur Kleinunternehmerregelung, bei der man 5 Jahre an seine Entscheidung gebunden ist, gibt es bei der Umsatzsteueroptierung grundsätzlich keine Bindungsfrist. Sie kann jederzeit für die Zukunft wieder zurückgenommen werden.
Achtung! Ein Ausnahmefall liegt vor, wenn gemeinnützige Vereine sich dazu entscheiden, zur Umsatzsteuer zu optieren. Sie sind danach für mindestens 5 Jahre gebunden.
Lässt sich die Option zur Umsatzsteuer rückgängig machen?
Eine bereits ausgeübte Option kann grundsätzlich rückgängig gemacht werden – allerdings nur unter erheblichem Aufwand. Dafür muss der Steuerpflichtige die Rechnung korrigieren. Folglich wird vom Leistungsempfänger die Rückzahlung der Umsatzsteuer verlangt. Ein bereits erfolgter Vorsteuerabzug muss wieder rückgängig gemacht werden.
Der Leistungsempfänger muss der Rückgängigmachung nicht zustimmen, kann aber zivilrechtliche Ansprüche geltend machen. Außerdem muss das Finanzamt der Korrektur zustimmen. Die Vorschriften gemäß § 14c UStG sind einzuhalten.
(Stand: 07.01.2025)