Kein Spekulationsgewinn aus Verkauf einer selbstgenutzten Zweit- oder Ferienwohnung

Der Verkauf von Ferien- oder Zweitwohnungen, welche selbstgenutzt werden, können keine privaten Veräußerungsgeschäfte darstellen.

Werden Grundstücke oder Gebäude verkauft, kann es unter bestimmten Voraussetzungen zu einem steuerbaren privaten Veräußerungsgeschäft kommen. Inwiefern dies auch auf Veräußerungen von selbstgenutzten Zweit- und Ferienwohnungen zutrifft, musste gerichtlich geklärt werden.

Gewinne aus privaten Grundstücksverkäufen unterliegen nach § 23 EStG dann grundsätzlich der Einkommensteuer, wenn:

der Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als 10 Jahre beträgt und
das Grundstück ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (2. Alternative).

Über einen derartigen Sachverhalt aus dem Jahre 2006 hatte nach über 10jährigem Rechtsstreit der Bundesfinanzhof endgültig zu entscheiden, nachdem das Finanzgericht Köln mit Urteil v. 18.10.2016 (Az. 8 K 3825/11) zu Ungunsten der Steuerpflichtigen entschieden hatte. Zur Begründung führte es u. a. an, dass eine „Eigennutzung“ schon deshalb ausscheide, weil das Verkaufsobjekt nur eine Zweitwohnung gewesen sei und es nicht am Hauptwohnsitz gelegen sei.

Der Bundesfinanzhof dagegen entschied mit Urteil vom 27.05.2017 – Az. IX R 37/16 dahingehend, dass es in diesem Sinne unschädlich sei, wenn die verkaufte Wohnung nicht die Hauptwohnung sei oder sie mit Familienangehörigen oder gemeinsam mit Dritten bewohnt würde.

Die Voraussetzungen für diese Begünstigung erfüllten deshalb z. B. auch

Zweitwohnungen,
nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen oder
Wohnungen, die nur zeitweise, z. B. im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung zu Wohnzwecken genutzt würden.

Auch sei als Voraussetzung nach der 2. Alternative der Begünstigung nur eine insgesamt sich über drei Kalenderjahre erstreckende Eigennutzung erforderlich, ohne dass das 1. und 3. dieser Kalenderjahre vollständig ausgefüllt sein müsste. Wenn die Eigennutzung auf „Dauer angelegt“ sei, bleibe es auch bedeutungslos, ob der Steuerpflichtige noch eine oder mehrere weitere Wohnungen habe und wie oft er sich darin aufhalte.

Wenn der Gesetzgeber etwas anderes gewollt hätte – so der BFH – wäre es nahegelegen, dies ausdrücklich und klar anders zu regeln; wie er dies z. B. im Zusammenhang mit § 10 e EStG und dem Eigenheimzulage-Gesetz deutlich getan hat.

(Stand: 07.02.2018)

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